请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

股民汇

客户端
添加你网站的二维码

这两天不出门,你更需要冷静思考它对楼市的影响!

2020-2-5 21:36| 发布者: 股民汇| 查看: 101| 评论: 0| 查看评论

2019年已经过去了。我们有必要盘点一下2019年中国楼市都发生了哪些重要的热点事件。因为他们极有可能在2020年重新发生一次。

特别是此刻,面对2020年的第一只黑天鹅。

对疫情,我们不要恐慌,因为恐惧害怕也没用。

反而你现在、立刻、马上就要开始客观、冷静的思考这只黑天鹅之后,对中国经济、对货币政策、对中国房地产市场会有怎样的影响!

我们先回顾,再展望。以时间为轴线,从2019年1月开始。 

1

2019年1月2019年1月4日,央行公布降准。

自1月6日起,降准0.5个百分点,释放资金逾8000亿元人民币。

这一幕,有点熟悉。因为在2020年的1月1日,央行公布降准,分别在1月6日和1月20日全面降准0.5%,分别释放流动性8000亿元。

这其实是央行的一个潜在规律,每年上半年放松,下半年收紧,而这一点又和中国房地产市场的季节性行情强关联,上半年放松,市场反弹迎来小阳春,下半年收紧,市场趋冷,迎来季节性淡季。

对于2020年或许会迟来一些,但不会迟到。

2019 年 1 月 17 日,佳源国际控股被怀疑销售数据造假,股价闪崩。

当日2768.HK收盘暴跌 80.62%,盘中一度跌破 90%。不仅如此,几乎所有在港上市的内地房企,都被拖下水,1000 多亿市值灰飞烟灭。

闪崩的导火索是有人写了一篇文章,称“最强房企2018年佳源销售额猛增至 875.5 亿元,一年暴涨逾 1000%“。这个数据来自某机构的房企销售额排行榜。这个数据太过扎眼,更诡异的是除了这个榜单,在另外几个榜单上,佳源却榜上无名。

这不是数据造假是什么?于是,舆论开始一窝蜂的导向怀疑佳源销售数据造假。佳源到底有没有造假?可以说,有一点,但不夸张。可是为什么数据会有这么大的差别呢?因为2017年佳源没有跟造榜机构合作;2018年,佳源合作了。但是中国造榜机构有好几家,佳源有点傻,只跟一家合作,其结果就是有的榜上暴增,有的榜上无名。再碰上资本市场做空机构的舆论引导,就引爆了股价的闪崩。

这也说明,股市的实质就是如此。股市连赌场都不如。股市碰不得。

2019年2月2019年2月13日,房企融资创新高。

当天,同策研究院发布监测数据40家典型上市房企在1月完成融资金额折合人民币790亿元,环比2018年12月的181.52亿元上升335.23%。

房企整体资金压力有所缓解,房企融资的闸门已处于开启状态。

随后2月25日,银保监会副主席宣布:结构性杠杆已经达到了预期目标;2月26日, 发改委喊话“稳投资”,2019年制造业、房地产是主导力量。

所以,这就是一个周而复始的过程。今年亦是如此。

2019 年 2 月 18 日,公摊乌龙事件。

当日,住建部公布了一份《住宅项目规范(征求意见稿)》,里面有一句话,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

此话一出,全国震动,媒体解读为“买房将告别公摊,按套内面积算”,更引发对房价上涨讨论。

但这是误读,因为“任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积”。类似这样的乌龙误读事件,在房地产市场是非常常见的。

2019年2月21日,发改委:放开放宽城市落户限制,除个别城市。

当日,发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,重要看点就在于300-500万Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件。

目前城区人口超过500万的城市有13座,北、上、广、深、天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙;

300-500之间是:西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等城市。

这意味着“自由迁徙”时代即将到来,中国人口流动进入这是零和游戏。当前我国的户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差了16个百分点。这就是2亿人的落户需求。

从房地产市场角度看,未来房子的置换只存在于一线和部分二线之间,部分三四线房子沦为负资产开启倒计时。

这是给普通人最后选择的机会,如果你的城市已经紧缩或者有紧缩的迹象,提前跳出是最好的选择,如果你的资产在三四线,那逃离的时间也不多了,即便它还在涨。 

2019年2月27日,央行公告新版个人征信报告5月上线。

此次征信更新,对大家的影响主要是以下五点:

1、电话卡欠费、水费欠费等日常消费和信用行为将“上征信”,真实住址或被严审;

2、个人信息更加完整,新版征信将可以查看配偶信息;职业信息也更完整;

3、数据更新更加及时,“并发”技巧或将消亡;

4、信用卡还款记录将详细的被记录,“以卡养卡”行为或将被风控;

5、“假离婚”购房的道路或被堵死。

以上内容熟悉吗?就在几天前2020年2月2日,2020版新版征信报告再次上线。内容如下——

1、显示逾期具体金额;

2、还款纪录延长5年;

3、新增担保、大额信用卡分期、授信协议等相关项;

4、共同借款信息在金融机构采用二代格式报送数据之后展示;

一代和二代对比,你会发现征信报告是在逐步变化。信息采集越来越宽,更易读,更合理。

2019年4月2019年4月8日,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》。

任务指出,继续加大户籍制度改革力度,积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户,促进1亿农民落户的目标要达成。

这是国家层面上首次明确提出“收缩型城市”,并给出了预警,人口流失严重的城市,意味着城市最终走向收缩。

21世纪经济研究院报告指出,661个城市中,有23个城市在过去几年间出现了城区人口持续下降的情况,这23个城市主要集中在东北地区,占到17个,超过了总数的73%。23个人口持续流出的城市,是广大三四线城市的缩影。

未来5年我国劳动年龄人口将平均每年减少300万以上,尤其在2028年-2039年的十年间,我国每年将减少劳动年龄人口1000万以上。

显然,在存量争夺中,强者恒强,中国城市终局排位赛已经拉开大幕。

2019年4月14日,鹤岗白菜房成为年度现象级事件。

当天有网友发文称,黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕,某小区房价仅300元/平方米,不少房源仅需2~3万元/套。

鹤岗“白菜价”房子,完美诠释了人口流失城市的下场。这是继发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》之后,首个被典型的收缩型城市。

2019年4月16日,国家统计局公布70城房价全部同比上涨。

3月70城房价数据显示,一二线和强三线城市全面回暖,一线热度明显上升。70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨,2月为57城;此外,70城房价全部同比上涨, 一线城市同比上涨4.2%。

中原地产研究院公布的数据显示,仅在4月,受监测的二线城市合计卖地金额高达2933亿元,刷新了最近2年的最高纪录。二线楼市卖地的收入,已经媲美2016“地王年”了。

从成交面积看,30大中城市(样本包括4个一线 19个二线 9个强三线,共32个)商品房成交面积增速快速反弹,1月仅为-11.2%,2月回升至8.3%,3月进一步上升到21.9%,是2016年9月以来的最高单月增速。

2019年1-4月份,楼市之所以反弹,跟市场调控放松预期有很大关系,因此才出现了抢房潮、抢地潮。

2019年4月19日,住建部不公开点名批评了6个城市。

之后,住建部接连出手,在对6个城市进行不公开点名批评之后,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

从全国楼市基本面看,在2019年前五个月楼市已发生3逆转:

1、2月份,房企融资难,楼盘去化率惨淡。楼市回调盘;

3、4、5月份,楼市量升价涨,房企融资额开始突破单月1000亿的规模,部分炒房客开始尝试在珠三角长三角抢限价盘,楼市迎来小阳春;

但,在4月19日发生意外,那就是住建部不公开点名批评了6个城市,且用“结构性去杠杆,坚持房住不炒”代替了去年12月中央经济工作会议都楼市提出的“三稳政策”,这是很大的态度转变,这说明今年上层不允许房价上涨,势必要影响接下来各个城市因城施策的政策制定的。

可以说,2019年全年最大的涨幅已经涨完了。个别城市会延续到5月份,也仅此而已了。

2019年5月2019年5月11日,苏州调控加码政策落地。

加码政策如下:进一步限制地价炒高;新房3年限售;二手房5年限售;5年一学位调整为9年一学位。

4.19住建部预警之后,调控措施明显出现了方向上的转变,哪里过热,哪里就会当“出头鸟”。

比如有人说长沙是“价值洼地”,马上取消二套房的契税优惠;苏州全国最火,马上限售 土拍限价两道枷锁落下;合肥房价要破两万,马上就限制房企拍地;合肥、南宁、青岛、南京等地出现房贷利率上调迹象;全国各地发布的有关房地产市场调控政策超过60次。

5月楼市市场预期已经转变。接下来,谁敢冒头,就收拾谁,每个城市都信奉一个原则:嘘,别出声!

2019年5月28日,苏州上报房价涨幅目标5%房地产长效调控机制方案。1、如果苏州楼市没有调控下来,7月就会再加码;2、调控会涉及:扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等;3、苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内;4、今年,苏州所有新房备案价格不能超过4万/,没有义务保证开发商不赔钱,区域内新房价格不能高于同类型在售项目 ;苏州的调控很典型。先留2个月的观察期。给市场留余地,抢时间。如果一下子下狠手真调控,怕楼市会扛不住的。表面是政府义正言辞的说没有义务保证买块地开发商都不赔钱,大家看的都很很心惊,觉得那些拍地王的开发商都傻了吧,事实上,这是让开发商安心的,因为它接下里会放出2万亩便宜的土地出来。

这就是楼市的实质,中国房地产是经济支柱也是政策市。永远不可能把开发商逼死的,总要给它活路的。

2019年6月2019年6月25日,深圳土拍引发轰动。

当天近80家房企参与竞逐,据称全国叫得上名字的房企都去了,光保证金都超过1000亿元。深圳的一场土拍引发轰动,不仅在深圳,在全国也引发了巨大关注。

为什么影响力这么大?深圳是上一轮楼市启动的导火线和风向标,深圳房价一旦有变,有可能牵一发而动全身。

最引人关注的是龙光6.7万/平楼面价拍下的龙华地块。这个价格刷新了金茂府的上塘地王,成为了龙华的新地王。

金茂的地王是在2016年6月2日楼面价5.68万/平拍下,随后龙华进入三年横盘期。但龙光新地王解救了它,直接将上塘房价从最高7万拉到10万。

这场土拍心理预期大于实际结果。对楼市来说,预期高于一切。所以站在2020年1月,准备迎接接下来的土拍吧,拍出地王也不要意外。

2019年7月2019年7月24日,苏州升级调控。

此次调控主要表现为限购升级、扩大限售范围两个部分。社保需要连续缴纳2年。

苏州调控升级引发了一场全国地产界的震动。在经历大大小小251次的调控政策后,还能引发如此大影响的原因是,苏州该调控开启了二线花式调控的地狱模式。

很快,大连市发布房价“限涨令”,只准跌不准涨,跌幅也只能控制在5%以内;太原宣布引发3次群众上访的房企,将会面临暂停供地、预售、网签。

2019年的房地产市场开始进入艰难时刻。

2019年7月24日,超200家房企宣布破产。

统计显示截至7月24日,2019年全国274家房地产企业发布破产公告。

这个数字看起来很吓人,事实上到2019年12月底是466年房企破产,平均每天都有1.5个房企破产。虽然媒体大肆渲染,但这并不是一个很大的事。

因为很多房地产公司采取的是项目注册制。为了一个项目成立一个公司,项目结束公司就不要了。所以单看多少企业破产不重要,还要看有多少新的房地产公司注册登记。

但是从房企破产这个现象,我们能发现最近一年的土拍市场完全是国企和央企的天下,民企已经很难参与的。

这也是导致很多以项目注册制成立的公司破产的原因。一方面是民营企业越来越拿不到贷款。这源于3月开始的房企融资收紧,国内国外融资受到政策严控,只能用于还债。

另一方面在目前限贷限售限价的情况下,很多民企拿地也不赚钱,还赔钱,所以这个时候就只能国央企房企来接盘拿地。

2019年7月30日,政治局召开会议。

44字定调房地产市场。会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

此次会议最引人瞩目的是不将房地产作为短期刺激经济的手段,基本定调楼市下半年没有行情没有涨幅。

2019年7月31日,合肥召开了房地产市场稳控工作会议。

对引发三次及以上群访群诉事件且未有效处置的房企,将适时采取措施。

2019年7月31日大连限涨令:房价只准跌5%以内,不准涨!合肥的重点是在稳控,防止群体事件;大连除了控涨,但重点是不能下跌超过5%,其实质也是稳控,防止群体事件。因为接下来更多的城市,更多的开发商面对降价维权事件。

2019年8月2019年8月6日,上海临港新片区放宽购房资格。国务院新闻办公室举行新闻发布会,介绍上海自贸试验区新片区总体方案有关情况, 并答记者问,宣布上海自贸区扩区选定距离市中心70公里的临港新城:目标是全球最强自贸园区。

在打造更具吸引力的人才发展环境上,对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人。原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年,新片区缩短到3年。

当天我们正好有直播,我们说距离市区70公里,相当于北京的密云或延庆的位置;其商品住宅可售面积由2019年1月的57.9万快速攀升至2019年7月的99.6万,库存量大,去化周期超过25个月。

长三角这片热土从不缺少概念,2019年更是如此。沉寂许久的上海楼市,突然点起了一把火,把临港这个万年库存重镇,烧的莫名其妙供不应求了。

因此,我们上海自贸新片区是认可的,但是如果买房投资,直白一点就是炒家的坟场,没有价值。

2019年8月26日,6个自贸区获批。

国务院印发《中国(山东)、(江苏)、(广西)、(河北)、(云南)、(黑龙江)自由贸易试验区总体方案》。加上既有的12个自贸区,目前我国已有18个自贸区,覆盖上海、广东、江苏、山东等18个省市。

中国的自贸区版图扩充到18个,自贸区这个楼市概念,正式进入“批发”状态。

2019年8月20日,LPR改革机制推出。

LPR是什么?对楼市的走势会产生什么影响?这无疑是一颗重磅炸弹突然丢到市场上,掀起轩然大波。

2019年8月18日,中共中央、国务院重磅发文,将支持深圳建设中国TSSHZY先行示范区。

在这份文件中,中央首先给出了深圳在粤港澳大湾区的定位:抓住粤港澳大湾区建设重要机遇,增强核心引擎功能。

中央这份文件字字千钧,这是深圳继1980年成为经济特区之后,深圳第二次重大定位。

在2019年2月份中共中央国务院发布的粤港澳大湾区规划发展纲要中,曾明确定位:以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎;六个月之后,香港、澳门和广州三个城市都已被隐去,只剩下了深圳,说明今时今日,中央已经明确了深圳是粤港澳大湾区的惟一龙头城市,核心引擎只有一个,没有之一。

中国必须有一个强大的标杆型城市,毗邻香港的深圳最合适。中央在这个关键节点发出这样一份文件,内在深义不言自明,深圳已经被推上了历史的舞台。

深圳要想成为影响力卓越的全球标杆城市,对标的有可能是伦敦和纽约。因此,必须集全国之力去建设,资源和政策的倾斜是必然的,在中央的鼎力支持下,深圳的未来会走到哪一步,不可估量。

在2019年8月之前,深圳入户门槛很低,房价横盘,那极有可能是入股深圳最后的最佳机会了。

2019年8月28日,深圳罗湖楼房倒塌。

与楼房倒塌相对的是,投资客第一时间开始抢房。从挂牌价看出,该小区有许多房源都贴上了“拆迁”标签,以此作为卖点,达到坐地起价的效果。在倒塌现场,甚至有中介拿着宣传牌,收购同小区二手房。

但,请注意,购房人购买倒塌房屋将面临交易目的无法实现的风险。

2019年10月2019年10月22日,深业中城开始诚意登记。深业中城共备案192套房源,单价最低10.8万起,均价13.1万!诚意登记金为500万!登记人数据说超4000人。其它绝大部分都集中在11-14万之间,总价在1700万到7500万之间,大部分房源在2000-3000万之间。10月30日,深业中城开盘即清盘吸金49.66亿。因为限价,深业中城虽在得房率和容积率方面稍有逊色,但得益于优质的区位条件及深圳高级中学的学区,以13万元/平方米的均价开盘,倒挂价格具备吸引力。

2019 年 10 月 28 日,美的置业在贵阳的楼盘发生悲剧。这是10月28日下午4点20分的贵阳。观山湖区美的置业广场,正在施工的地下停车场发生了垮塌。工地上岗14人,10人失联。任何人都应该谴责美的置业的这场悲剧。别把责任推给高周转,它该是一种能力,而不该是一种目的。

2019年11月2019年11月11日,深圳宣布增值税新政。

144平以下房子统一取消豪宅税!(容积率超过1)。简单来说,普通住房,不用交5%的增值税;非普通住房,要交5%的增值税。

普通住房标准如何划定,直接影响到5%的税收,所以标准的意义重大!之前有过多次调整,但,这次调整不一样!

2019 年11月17日,蓝色塑胶湖泊事件。这一天是长沙市天心区某小区200多户业主收房的日子,但他们却自称遭遇了奇葩事——小区出现奇特“人工湖”,但湖里没有水,小桥也是摆设。

这件事令人不解的是,这不是杂牌开发商干的,而是一家以房地产为主业、拥有二十多房地产开发经验的上市国企。因为限价,利润不如预期,账算不过来了。但不挖人工湖规划验收不了,于是就用蓝色塑胶铺了一个人工湖。

2019年11月22日,《流浪到鹤岗,我五万块买了套房》当天,这篇文章被风传,对于居无定所的人,能够行动并且买套房子,已经是很大的进步了。

从另一种角度看,与其说他主动选择鹤岗,其实也是被迫选择了鹤岗。主要因为成本。付得起成本,留下来;付不起的,只能离开。人这一生,就是选择适合自己的地方,开始一场属于自己的生活。

中国,正在经历前从未有的城市分化。伴随着城市化和大城市化的浪潮,人群也在城市选择中,逐渐分层。

或许要到很多年以后,他会明白,鹤岗买房的成本不只是5万块。他最大的成本,不是金钱意义上的成本。他最大的成本,是自己的时间。他真正花掉的,是自己一生的可能性。

2019年11月11日,中国雄安集团30亿竞得雄安新区首宗挂牌出让地块。雄安新区公共资源交易服务平台公布的信息显示,雄安新区首宗国有建设用由中国雄安集团城市发展投资有限公司以30亿元价格竞得。雄安集团是新成立的,先有雄安新区才有雄安集团。这更加彻底地表明,雄安新区是不会有传统意义上的房地产开发的,所有的一切招拍挂流程要走,人才公寓会有,但是可以买卖的商品房,在雄安新区国家样板区里是被杜绝的。

2019年11 月 20 日,房贷基准利率突然降了。

当天,央行宣布:5 年期 LPR 从 4.85% 降到 4.80%。

自今年 8 月份新版 LPR 实施以来,房贷基准利率一直定格在 4.85%。相对的是,1 年期 LPR 一直在降。上面的态度一直是1 年期 LPR 下降,是为了刺激实体经济,为了应对全球降息潮;但 5 年期 LPR 不能降,为了巩固房地产调控成果。央行刻意在LPR 降息通道与房地产市场之间设置了一道栅栏,降准降息释放的资金不能流入房地产。

但是现在,5 年期 LPR 下调,预示着房贷基准利率下调了。默认央行放水了,房地产也能沾光了。

2019 年 11 月 21 日,贝壳左晖回应“贝壳之恶”。

所谓“贝壳之恶”,包括渠道费过高、垄断腐败等问题。左晖回应上述问题称,渠道是开发商的夜壶,市场不好拿出来用用,市场好了就放回去。

贝壳的强大在于线上的大数据与云计算,线下的无数门店触点(加盟的德佑 自营的链家),线上线下正在高频交互。传统中介巨头是单一路径采集的小数据。

2019年12月2019年12月1日,中共中央国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。

5月份的时候,这份文件其实已经审议通过了,半年后才刚刚公布。

这意味着中国最大的四个城市群中,京津冀、粤港澳大湾区、长三角已经被纳入国家战略并发布发展规划。过去几年,随着北京首都功能的凸显、深圳人口导入的猛增、网红杭州的步步紧逼,有一种观点是上海没落了。长三角规划出炉证明了在中国最大的城市群中,上海是长三角唯一的中心,没有之一。

目前的上海临港限购放松,但全市限购限贷政策并没有松绑;小微企业贷款利率持续降低。我们能看到是上海利好在堆积,楼市在蓄力。

2019年12月12日,长沙公布限制商品房的利润在 6%-8% 左右。

不知道为什么,有一些媒体解读为长沙楼市调控放松,甚至说是长沙政策逆转。但,其实长沙在发这份文件之前,它就是这么做的。

长沙这个城市很容易被误读。11月长沙出台的专科生落户也是如此,这是因为长沙限价导致的价差,现在全国人民都知道长沙房价便宜,都在等他放松调控,趁机抄底的。

2019年12月14日,广州出台楼市新政。

南沙区政府发文:本科人士在南沙区买房不受户籍、社保和个税缴存限制!在南沙区政府官网上可以看到这份“关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知”。广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才”,可以买两套。本科以上不受任何限制,可以直接购房。

南沙规划虽好,但毕竟是一个新城,毕竟要从零起步,广东再有钱,再有资源,但发展仍需一步一步来。想再造一个南沙新城(金融、科技、现代制造等),还是有很大的难度。

深圳已有前海、广州有珠江新城和金融城、珠海有横琴、东莞还在建设滨海湾新区、中山在建设翠亨新区。南沙在这个时间,想从别的地方再争夺资源打造新的世界级CBD,还是有相当大的难度,毕竟他们也不好过。

所以,南沙想发展的好,就要步子大,就要胆子大,就要有更多的人和钱过来。

最直接有效的办法,就是放开限购!

2019年12月20日,深圳二手房业主“抱团”抬价,官方紧急出手。事情缘于深圳10多个小区的二手房业主集体抱团抬价。号召业主联合将挂牌价提高,运用心理学的锚定效应来掩护小区价格。比如宝安区中粮凤凰里花苑小区楼盘,从年初成交价1000万到11月份1200万左右,涨了20%,业主依然不满足,联合串通控盘,将挂牌价提高至1500万元,更有甚者1800万元。业主控盘这种楼市黑色幽默背后是深圳11月以来利好政策密集释放,取消豪宅税,降低交易成本;取消商务公寓“只租不售”;大湾区多城政策“松绑”,

最新评论


您需要登录才可以回帖 登录 | 立即注册



 

 



 

 


Archiver|手机版|小黑屋| 股民汇

违法和不良信息举报:service@xxx.com  商务合作:admin@xxx.com

Powered by Discuz! X3.2© 2013-2016 Comsenz Inc.  股民汇

扫一扫二维码
现在关注我们
体验新生活
返回
顶部