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疫情防控期间,房东该不该给租客减免租金?

2020-2-5 21:32| 发布者: 股民汇| 查看: 64| 评论: 0| 查看评论

1月30日,广东省广州市住房租赁行业协会发布《致全市业主(房东)的减租倡议书》,代表全市所有住房租赁行业经营业主向房东号召主动减租。倡议书称,此次疫情给住房租赁行业经营者带来了前所未有的生存危机,若现金流短缺或开源节流不当,势必出现倒闭潮。为此,号召房东在未来三个月对业主进行减租。其中,2月全月租金减免,3月到4月两个月租金减半。

与此同时,在消费者服务平台“黑猫投诉”上看到,有上海房东于1月30日发帖称,蛋壳公寓以疫情为由单方要求增加一个月免租期,不予支付房东3个月房租。

也就是说,面对疫情防控,有关房东与租客之间能否就租金问题达成减免协议,房东同意为租客减免一定租金,已经成为很多地方一个比较敏感的问题。因为,按照目前的实际情况,租赁房屋的企业或个人,确实遇到了不小的困难。不仅原本用于赚钱的春节行情已经泡汤,在接下来的时间里,仍将面临无法开门或开门没有生意的困局。在这样的情况下,恳求房东适当做些租金让步、减免一些租金是情有可原的,也是合情合理的。

关键在于,如果所租赁房屋,完全是企业的自主产权,也没有房贷什么的,减免一些租金也就算了,顶多少一些收益。可是,部分房东也是依靠房贷等购买的房屋,如果减免租金,就意味着归还房贷的钱缺少了来源,会给他们的生活带来一定影响。所以,不愿减免租客房租也是可以理解的,并不是不讲情理。

这也意味着,无论是房东还是租客,在是否减免房租问题上,都有理由,且都摆得上桌面,都是合情合理和符合常理的。所不同的是,站在法律的角度分析,房东的理由似乎更可靠、更有力一些。因为,无论是疫情带来的生意影响还是租客被隔离等租住影响,都还难以构成不可抗力。也就是说,无法认定为不可抗力下合同无法履行。只要没有足够的理由推翻此前已经签订的合同,要求减免租金的理由就站不住脚。要想减免租金,只能相互协商。作为第三方平台或机构,也只能是建议,而无权要求房东必须给租客减免房租。

值得注意的是,日前,万达商管集团宣布,将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费,实行全免政策。此项政策的实施,预计减免租金额度将达到30-40亿元。很显然,万达的举措,也让全国其他地方的第三方租赁平台、租赁机构、行业协会等备感压力。因为,面对疫情防控,如果租赁行业协会、第三方平台等没有一点行动,是很难说得过去的。但要有行动,又涉及到房东利益。如果房东不同意减免租金,无论是行业协会还是第三方平台,都是无权要求房东必须这样做的。

这就带来一个问题,如何才能在房东与租客之间找到利益平衡点,让房东愿意给租客减免一些租金,而租客也能够接受房东减免的租金量,而不是行业协会或第三方平台一个倡议、一纸要求就能决定的。否则,会形成法律纠纷。

那么,如何才能在房东与租客之间找到利益平衡点呢?最重要的问题,就是能够多多听取双方的意见。特别是房东,也不是在疫情防控面前一点利益不能让。焦点就在于行业协会也好,第三方平台也罢,要尊重他们,要广泛听取他们的意见,在此基础上,形成共同的减免方案,而不是强行要求房东减免房租。否则,即便同意者也不会轻易答应。因为,如果他们同意了,所有的“好人”,就都给行业协会或第三方平台做去了,与房东毫无关系。

殊不知,在疫情面前,房东也是要扮演正面角色,输送正能量的。而这里所说的正面角色和输送正能量,当然是减免房租的行动应当属于房东们,而不是行业协会或第三方平台。因此,作为行业协会或第三方平台,在发出倡议或提出建议时,应当先征求房东意见,然后明确表示是在广大房东的共同意愿下才发此倡议和提出建议的。到时候,即便有极少数房东不同意,也不会影响大局,不会产生负面影响了。

所以,并不是房东们在利益面前不讲人情,而是相关机构和平台在发起倡议或提出建议时,没有征求房东意见,而把倡议或意见当作是行政命令了。自然,会引起房东们的反感。相信只要方法得当,能够广泛听取房东的意见,房东们还是能够做出较好表率,给租客们一定的利益让度的。危难之时,共渡时艰,这一点房东们也很清楚,也愿意去做。尊重,才是他们对这个问题的关注焦点。尤其是租客,此时能否也能主动与房东联系一下,请求房东们的帮助和关照,也可能更有利于租金减免。


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